近日，港交所披露了DaFa Properties Group Limited（下称“大发地产”）的上市申请。在这份482页的申请材猜中，大发地产的家底儿得以初次公开。

　　地产K线发觉，与弘阳地产雷同，大发地产的营业也是集中结构于长三角区域，可是家底儿并不丰厚，截至2018年2月底，该公司仅具有24个项目，地盘储蓄建面仅为172万平方米。

　　近几年运营环境也甚为暗澹，欠债高、收益低。2015年及2016年，大发地产别离发生净吃亏1.498亿元及1.686亿元，直到2017年才扭亏为盈。

　　这让良多人对大发地产的上市前景感应担心。其实，就连大发地产本人在申请时显得决心不足：

　　公开材料显示，大发地产起身于温州。1996年，温商葛和凯创立大发集团，2001年扩张至上海，并在上海设立总部，后来又先后进入南京、宁波、舟山、芜湖、安庆等城市。

　　现在，公司事务已交由葛和凯之子葛一掌管。葛一出生于1983年，结业于英国阿斯顿大学，于2006年以管培生身份插手集团。2015年，葛和凯辞去办理层职位，仅作为集团高级参谋以供给计谋看法。葛一当前的职务为大发地产董事会主席。

　　可是，通过上市申请材料，地产K线发觉，葛和凯仍为大发地产的第一大股东，其持有大发地产74.6%的股权，葛一持有24.2%股权为第二大股东，其次为金林荫及葛和鸣。葛一为葛和凯及金林荫的儿子，地产老板改入英国国籍且为葛和鸣的侄子。

　　据申请材料显示，大发地产的董事会由7名成员构成，4名施行董事，3名非施行董事。施行董事包罗葛一、廖鲁江、池净勇、赴港IPO前夕 大发杨永武。

　　廖鲁江于2018年2月插手大发地产任首席施行官，在此之前他去世茂房地产担任施行董事，担任营运、资讯科技及人力资本事宜，世茂之前曾担任龙湖地产人力资本部副司理。池净勇、杨永武别离于2000、2007年插手大发地产，均是大发“白叟”。

　　成心思的是，葛和凯一家及其弟弟葛和鸣全数为英国国籍。这家人何时插手英国国籍，地产K线暂未能获知谜底。不外，英籍身份让大发地产搭建BVI上市架构获得了很大便当。

　　大发上市申请材料显示，因为葛和凯一家具有英国国籍，能够让注册于开曼群岛的大发地产在持有境内资产时，轻松绕开监管，免于审批。

　　如，按照《关于外国投资者并购境内企业的划定》，境内公司、企业或天然人拟以其在境外合法设立或节制的公司表面并购其联系关系境内公司，致使该境内公司变动为一家外商投资企业，应报商务部审批；若境内公司或天然人通过境外特殊目标公司持有境内公司的股权，则该特殊目标公司于境外上市，应经中国证监会核准。

　　申请材猜中认为，因葛和凯等四位股东为英国公民，而非境内天然人，故不合用于以上监管条目。同样缘由，他们无需受国度外汇办理局第37号通知中的划定限制中国居民相关境外特殊目标公司发生消息变动时须登记。

　　除了英国国籍，葛氏家族在英国的地产公司也浮出水面。地产K线发觉，葛和凯和葛一在Kaiyang （London） Real Estate Ltd. 及 Dafa （UK） Ltd. （统称英国集团，次要在英国处置房地产开辟） 两家公司平分别持有100%及70%的股权。

　　此中，Kaiyang （London） Real Estate Ltd. 次要资产为伦敦项目和伊斯特本项目， Dafa （UK） Ltd.则完成开辟一个位于伊斯特本的室第项目，由十栋公寓及四栋联排衡宇构成。

　　挑战港股IPO的大发地产，从规模上来看仍是一家三四流房企。但在2017年营收大增的刺激下，其野心却在极速膨胀廖鲁江喊出了2018年冲千亿，5年冲3000亿的方针。它的手里只要3.7亿元现金。

　　廖鲁江在不久前曾注释过，在大鱼吃小鱼的布景下，做大规模是中斗室企独一的保存之路。且大势已定，款式不决，中斗室企还有超车机遇。

　　但这一方针并不被业内看好，以至有人认为，此番大焦虑渐渐挑战上市，是在赌一把上市成功将有助于其实现千亿超车梦，不然方针就是一个不成能完成的使命。

　　由于大发的家底儿其实亏弱。上市申请书显示，过去三年，大发地产的收益别离为6.035亿元、5.757亿元及43.2亿元，比比来上市的三盛、福晟、正荣的规模还要略逊一筹。

　　且过去三年，大发地产的毛利率都低于行业平均程度，别离为15.9%、18.1%和14.9%，而三年间的净资产欠债率别离达到了196.5%、150%及269.8%，截至2017年12月31日，信任及资管等融资，占到了大发融资的33%，融资成本在8.3%-12.9%之间，纯利或无法笼盖利钱。净现金流别离为-7.92亿、8.55亿元和-23.93亿元。

　　地产K线万平米地盘储蓄中，有近7成在三四线城市。亏弱的家底儿和暗澹的运营，给大发地产的上市带来庞大挑战。

　　仲量联行为估测的货值为62.4亿，若是不融到大笔资金扩充地盘，即便是合作开辟加大杠杆，3000亿大概只是个胡想。（乐居财经 王蒙尘）