以“成为中国最大的开辟商之一”为方针的DaFa Properties Group Limited(下称“大发地产”)4月26日正式向港交所递交了上市申请。

　　在递交上市招股书十几天后，大发地产在长三角的规模扩张悄悄加快。5月16日再进芜湖，5月21日更是连拿两地，深耕浙江湖州、首进江苏邳州。

　　1996年大发地产的创始人葛和凯与另一名投资者联手在浙江温州成立了大发地产（原名凯润房地产），5年后大发扩张至上海，并将总部一并迁至沪上。随后，大发地产扩张的程序逐步走向江苏、浙江、安徽，在长三角成立营业据点。

　　据其招股书透露，截至2018年2月28日，大发地产已具有24个多元化项目组合，包罗20项室第物业、3栋贸易分析楼及一个办公楼层。而上述项目中有5个位于上海，其余19个分布在江苏、浙江、安徽。

　　以温州为起点，在完成长三角区域多点结构之后，2018年大发地产将成长的方针指向了赴港上市。

　　2017年大发地财产绩有较着攀升，停业收入从2015年、2016年连结在6.77亿元、6.57亿元的程度，一瞬攀升至44.14亿元，同比增加高达571.8%，成功实现扭亏为盈。这无疑成为了大发地产想要上市突围的决心来历之一。上规模与欠债的跷跷板

　　而为了更好的冲击上市，大发更是在2018岁首年月请来从业履历丰硕，多年任职于千亿级房企的廖鲁江担任施行总裁。

　　廖鲁江在到任大发地产施行总裁后曾公开暗示：“中型房企若是想要在将来活下去，此刻就必需拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的气概气派，招兵买马，上市突围 大发地产站计谋朝上进步，加快进入千亿级俱乐部，将来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

　　更让人惊讶的是，当前发卖金额仅有43.2亿元的大发地产方针远不止千亿。2018年3月大发地产提出接下来发卖额要达到千亿，5年后发卖额冲向3000亿元大关。

　　但截至本年2月底，大发地产的土储建面仅为172.03万平方米，包罗可售及可租的已完工物业共计20.29万平方米、在建物业110.36万平方米及41.39万平方米的持作将来开辟物业，占比别离为11.8%、64.1%及24.1%。

　　土储与方针的不婚配足以彰显大发地产规模冲刺的难度。这也是大发在递交上市招股书后起头屡次在浙江、江苏、安徽拿地，进一步城市深耕与开辟新市场的缘由。

　　从目前来看，无论是品牌出名度，仍是地盘储蓄，大发与同样规划冲刺千亿的房企比拟仍有差距。对此大发地产也暗示，其将继续深耕长三角地域，并于华南、华中、西南及西北等地寻求机缘。

　　大发地产的上市突围看似预备充实，“野心”与“良将”兼备，但招股书曝光的同时，其高欠债的软肋也同样表露在公共的视野中。

　　据其招股书公开的数据显示，2015年到2017年期间，大发地产的净资产欠债率别离为196.5%、150%及269.8%，呈逐年上升趋向。

　　别的按照大发地产的招股书显示，近三年来其毛利率不足19%，远低于行业平均程度，且2017年的毛利率以至达到近三年来的最低点14.9%，比2016年的18.1%下跌了3个百分点。由此看见，高欠债、低毛利率可谓是大发地产将来急需降服的重点难题。

　　从行业全体环境来看，近几年上市房企的欠债率全体有小幅上升，房地产行业的资产欠债率成为仅次于银行和非银金融行业的第三高行业。据公开数据显示，截至2018年一季度末，房企上市公司全体欠债率达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。此中，有63家企业资产欠债率跨越70%，占比近半；有35家资产欠债率跨越80%。

　　不外虽然房地产行业全体的资产欠债率不竭上行，但一般还都连结在80%摆布浮动，大发地产2017年跨越200%的欠债程度值得忧愁。对此大发地产方面称，日后可能会寻求债权融资机遇，包罗通过资产支撑证券打算、公司债券及其他债权刊行筹集资金。

　　而面临融资难题，大发地产也在招股书中坦陈：“我们未必能按贸易上合理条目取得充沛资金(非论通过银行贷款、信任融资或其他放置)进行地盘收购及将来物业开辟，或底子无法取得所需资金。”

　　“房企日益增加的资产欠债率现实上是房地产行业高杠杆的实在写照。”有业内人士认为，房地产企业是高杠杆企业，融资环节就是着房企生命线，资金实力代表着拿地、运营、价钱等方面拥的话语权，间接决定着房地产企业的偿债能力和成长规模，获得低成本融资和强化现金回款率曾经成为房企生得以保存强大的环节。

　　现实上，从2017岁暮起头，房企赴港上市的动作就在高频发生，新一轮的上市高潮正奔涌而来。而大发地产则是泽波高潮中典型的中斗室企代表。面对强者恒强的市场裁减赛，没有一家企业毫不勉强于被流放于市场的大水中，在“保存”与“野心”的敦促下，将会呈现更多像大发如许的中小型房企上市突围。

　　对于中小型房企而言，面临融资难度提拔，地盘市场所作激烈等行业现状，若何在规模成长与欠债程度之间找到均衡则是连结企业可持续、健康成长的环节。

　　在同策征询研究部总监张雄伟看来，目前本钱市场包罗发债、信任在内的融资情况全面收紧，只要港股本钱市场上市相对是开放的，所以尽量争取这种上市平台有益于为公司将来计谋成长供给资金支撑。

　　“房产企业高好处的背后躲藏着庞大的高杠杆风险，若何实现规模与欠债之间的利润均衡是房企与当局配合面对的挑战。”上述业内人士认为，对于净欠债率高、债权布局不合理、融资渠道单一的房企该当积极思虑若何包管企业流动性、资金链的平安，将欠债率降低到一个比力健康的程度。终究从当前的政策趋向来看真正的考验还在后面。

　　现在，大发的接力棒曾经传到第二代葛一暘手中，身为大发地产总裁的葛一暘也曾公开暗示：“地产转型期也是从头洗牌期，品牌价值的差同化将进一步拉大。”相信对于大发地产而言，赴港上市会是其转型阶段的主要节点。